Striden om stammarna

Stambyte eller relining? Svenska Bostäder kör ett traditionellt stambyte, medan Riksbyggen väljer relining.

Hela gårdsplanen på Trondheimsgatan i Husby är förvandlad till bygg­arbetsplats med ställningar och bygghissar, containrar och byggmaterial.

Byggnadsarbetare och installatörer är på väg in och ut från byggfuttarna som är uppställda i två våningar på gården.

Det ser ut att vara nya hus som byggs, men vi befinner oss i ett miljonprogramsområde i norra Stockholm.

– Det handlar om en totalrenovering både in- och utvändigt. Vi rustar upp hela huset och hela kvarteret. Projektet omfattar 199 lägenheter, säger Olov Malmberg, Svenska Bostäders installationsledare för VVS, som vi träffar inne i arbetsledningens byggbod.

Väggarna är täckta med tidplaner för de olika disciplinerna med rubriker som Luft, Elektricitet, Styr & regler och Rör.

Rörplanen visar att det stambyte som inleddes i december 2016 ska avslutas i mars 2019. Då blir också sista huset klart, i övriga hus sker inflyttning löpande, i takt med att fastig­heterna blir färdigrenoverade.

– Vi river alla befintliga installationer. På VVS-sidan byter vi allt; värmesystem, tappvatten, spill- och dagvatten. Den gamla FT-ventilationen byts till ett FTX-system med värmeåtervinning som sparar energi, säger Olov Malmberg och tillägger att livslängden på de nya rören är minst 50 år.

Svenska Bostäders mål för den omfattande ombyggnaden är bland annat att energianvändningen inte ska överstiga 88 kWh/kvadratmeter och år efter renoveringarna. Användningen av hushållsel ska dessutom minska med tio procent.

Bor de boende kvar under tiden?
– Nej, i det här projektet tömmer vi hela fastigheten på hyresgäster. Där­emot sker återflytt löpande i takt med att fas­tigheterna blir färdiga och besiktigade.

Vad anser du om relining som alternativ?
– Vi försöker alltid i första hand byta ut gamla spill- och dagvattenledningar till nytt när vi totalrenoverar. Men detta är inte alltid möjligt och då kan relining vara ett bra alternativ, säger Olov Malmberg.

* * * * *
Fakta/Husbyprojektet

Förutom stambytet ska dessutom bland annat följande åtgärder göras:
> Tilläggsisolering av vindar, källare och fasader.
> Byte av fönster och dörrar.
> Renovering och förlängning av balkonger.
> Helt nya tätskikt/ytskikt i våtrum.
> Nytt porslin (toalettstol och tvättställ).
> Ny badrumsinredning.
> Installera snålspolande blandare.
> Ny köksinredning.
> Installation av FTX-ventilation.
> Byte av undercentral.
> Nytt värmesystem.

* * * * *

I slutet av juni pågår de avslutande reliningarbetena i Riksbyggens bostadsrättsförening Vita Höja i Malmö med 324 lägenheter.

Ledningarna för varmvatten, kallvatten och VVC byttes ut för några år sedan. För avloppsledningarna valde dock föreningen relining genom ett så kallat Riksbyggenavtal.

Det innebär att Riksbyggen går in som entreprenör gentemot föreningen och erbjuder ett helhetspaket. Där ingår, förutom själva entreprenaden och upphandlingen av den, även projektering, besiktning, kontroll och lånehantering.

Rolf Ekstrand är projektchef på Riksbyggens ombyggnadsavdelning i Malmö och ansvarig för projektet i Vita Höja.

För tio år sedan var han en stor motståndare till relining.

– Då var min inställning: ”Relining!? Över min döda kropp.” Men det var inte samma kvalitet då. Både material och utrustning har blivit mycket bättre, säger han.

Hållbarheten för de relinade rören uppges vara 50 år och därmed jämförbar med nya rör.

– Vi har högt ställda krav på reliningmetoder, att de är kvalitetssäkrade samt att företagen är medlemmar i branschföreningen Brif och därmed följer deras kvalitetsprogram, säger Rolf Ekstrand.

Riksbyggen har svarat för projektets beskrivningar, tagit in offerter och utvärderat dem. I Vita Höja valdes relining med strumpmetod.

Några entreprenörer som kvalitetsmässigt bedömdes likvärdiga bjöds in att lämna anbud. Upphandlingen vanns av Repipe.

– I det här fallet var priset avgörande, att Repipe lämnade det lägsta priset. Det ska rätt mycket till för att vi inte ska ta det lägsta priset när vi bedömer att kvaliteten är likvärdig, konstaterar Rolf Ekstrand.

Alternativet till relining, som i det aktuella projektet kostade cirka 60 miljoner kronor, hade varit ett traditionellt stambyte.

– Men det hade blivit dyrare. Samtidigt hade 70–80 procent av bostadsrättsinne-havarna i Vita Höja redan renoverat sina badrum. Om vi gjort ett stambyte hade vi varit tvingade att riva upp och fördärva de renoverade badrummen. Det hade varit kapitalförstörelse, säger Rolf Ekstrand.

Föreningen Vita Höja byggdes 1968–1969 och är representativ för Riksbyggens pågående ombyggnadsprojekt i Malmö.

– Just nu håller vi på mycket med miljonprogrammets fastigheter. Där har den optimala livslängden på avloppsrören uppnåtts, men rören är ändå i så pass gott skick att relining är möjlig, säger Rolf Ekstrand.

För tillfället är det över 1 000 av Riksbyggens lägenheter i Malmö som relinas och Vita Höja var ett av de första stora projekten. Traditionellt stambyte genomförs just nu i 600–700 lägenheter.

* * * * *

Fakta/Riksbyggenprojektet Vita Höja

> Enbart relining av avloppsledningar.

* * * * *

Samarbetet mellan reliningföretag och VS-installatörer har förbättrats, anser Peter Halling, ordförande för Branschföreningen relining i fastigheter (Brif), vars medlemsföretag har 70–75 procent av den totala reliningmarknaden.

– Historiskt har rör- och reliningbranschen stått i var sin ringhörna när det gäller stambyten och renoveringsmarknad. Men numera samarbetar vi med rörföretagen och i dag är de våra största kunder sett till antalet projekt, säger han.

I dag utförs sex till sju av tio reliningprojekt i samarbete med VS-entrepre­nörer, uppger Peter Halling.

– Det är positivt för det innebär att rörföretagen är med och driver vår teknikutveckling till att anpassas efter de behov som finns hos kunderna. Det finns inget egenvärde att producera foder och stoppa dem i rör, utan vi ska göra det där det lämpar sig bäst.

Peter Halling ser att en generationsväxling bidragit till det förbättrade samarbetet mellan branscherna.

– De som startade på reliningsidan hävdade att vi löser alla problem, men det är klart att det finns uppgifter som vi måste titta på tillsammans. Ibland är det bättre att relina och i andra fall att göra på det traditionella viset.

Reliningtekniken är mer fördelaktig när totalkostnaden inklusive besväret för att göra rörbytet blir för hög. Det gäller exempelvis i källarbjälklag, skyddsrum samt ingjutna stammar i väggar, förklarar Peter Halling.

– När kostnaden för att ta fram rören sjunker så minskar vinsten med relining. När ytorna börjar nivellera finns det ingen anledning att jobba med relining utan då kan man lika gärna byta ut rören på traditionellt vis.

Varje stick, gren och anslutning innebär en ökad kostnad vid relining.

– Även i det fallet ska man titta på var den ekonomiskt optimala leveransgränsen är för relining. Om det är ett gammalt badrum ska ju golvbrunn och tätskikt bytas ändå och då kan man ju ersätta rören samtidigt.

Utvecklingen för relining­branschen har tagit fart de senaste fem åren, enligt Peter Halling.

– Tillsammans med rörbranschen har vi skapat en mycket större marknad för våra produkter. I dag omsätter reliningindustrin i hela Sverige drygt en miljard kronor om året. Det innebär nästan en fördubbling på fem år.

Kvalitetsprogrammet Brif 3Q, som infördes 2012 är en viktig förklaring till ökningen, tror Peter Halling. En del av programmet är en tredjepartskontroll, som utförs av Rise.

– I och med att vi satte kvalitetskontrollen på banan fick vi också med oss försäkringsbolagen som tidigare har haft en njugg inställning till relining.

Flera av installationsjättarna är dock fortsatt skeptiska till relining och ser inte någon ökad efterfrågan.

Assemblin förespråkar relining ibland men anser inte att metoden kan användas vid alla tillfällen.

– Min personliga uppfattning är att relining ungefär är som att laga en punktering på ett däck. Du får inte ett nytt däck. Däremot kan relining i vissa fall vara en bra lösning när det inte finns möjlighet att byta eller där kostnaden blir för hög för ett byte, säger Andreas Aristiadis, vd för Assemblin VS.

Som exempel anger han en spillvattenledning som går genom ett skyddsrum.

– Där finns det inget alternativ och i det fallet är relining en god idé. Men relining innebär inte något nytt rör och min erfarenhet är att det inte är jämförbart med det.

Assemblin erbjuder dock relining som ett alternativ till traditionella metoder.

– Vi föreslår då oftast lösningar där det går att byta större delen av ledningarna. Vi ser byte som ett förstahandsalternativ och relining som ett andrahandsalternativ. Det beror också på att vi kan lämna en garanti på nytt, men det är betydligt svårare att göra det för relining.

Andreas Aristitadis upplever ingen ökad efterfrågan på relining.

– Min erfarenhet är att efterfrågan är ungefär konstant. Kunden vill oftast ha ett komplett stambyte, men sedan kan vi eller en konsult konstatera att det blir för kostsamt för vissa delar. Det är vanligt att man väljer att relina vissa delar, men man försöker att minimera det.

Vanligt är att badrummen renoveras i samband med stambytet.

– Då blir det naturligt att byta ledningarna fullt ut eftersom man ändå är inne och river i badrummen.

Även Caverion Sverige föredrar traditionella stambyten framför relining.

– Då vet både vi och vår kund vad de får och vi har koll på livslängden, säger Daniel Lundberg, chef för operativt inköp på Caverion Sverige.

Tillämpningar där han har sett att relining fungerat dåligt är grenrör och golvbrunnar som sitter fast.

– Ibland har det också blivit ojämn tjocklek på beläggningen eller klumpar vid relining. Oftast beror det nog på handhavandefel och inte på brister i själva tekniken, säger Daniel Lundberg.

Också Caverion erbjuder relining när kunderna efterfrågar det.

– Då tar vi in underentreprenörer, men det är väldigt lite relining vi köper in sett till vår totala omsättning. De stora uppdragen kör reliningbolagen själva i konkurrens med oss och andra stora VS-installatörer.

Husbyprojektet började inte bra. I november 2007 presenterade Svenska Bostäder planerna för stambyte och ombyggnad av ett kvarter på Trondheimsgatan i Stockholmsförorten Husby med kraftiga hyreshöjningar.

Ett stambyte i sig ger inte värden rätt att höja hyran men om kök och badrum renoveras så att lägenhetens standard höjs kan hyran höjas – och så sker i princip alltid.

Hyresgästerna svarade med demonstrationer mot ”lyxrenoveringarna” och mot att ett hus skulle rivas för att ge plats åt ett radhus.

Efter den massiva kritiken från de boende, som fick mycket uppmärksamhet i media, drogs förslaget tillbaka och den så kallade Järvadialogen inleddes 2009, där alla boende skulle få lämna synpunkter på ombyggnaden.

Nu – efter tio års förhandlande och samrådande – ska loftgångshusen från 1974 trots allt genomgå en total renovering.

Ett hundratal byggjobbare och installatörer är engagerade i ombyggnaden av de sex huskropparna på Trondheimsgatan, där M3 Bygg är huvudentreprenör och Rörfixaren är underentreprenörer på VVS-sidan.

* * * * *

Fakta/Stambyte

> Stambyte innebär att nya rör installeras, medan relining innebär att befintliga rör lagas och förses med ett nytt innerskikt av plast eller kiselbaserat material.
> Stambyte innebär att alla gamla rör rivs ut och ersätts med nya. De nya rören placeras antingen i befintliga schakt eller i en så kallad våtrumskassett som monteras fristående, vilket underlättar framtida reparationer. Ett stambyte
ger rören en ny beräknad livslängd på 40–50 år.
> Läckande rör är den vanligaste orsaken till vattenskador, som årligen kostar samhället omkring 10 miljarder kronor.
> För närmare 1,5 miljoner lägenheter i flerbostadshus byggda 1946–1975 kommer stammarna att behöva åtgärdas de närmaste 10–15 åren.

* * * * *

Upprustningen av miljonprogrammet i Husby var en del av Järvalyftet, som startades av Stockholm stad 2007 och som nu håller på att avvecklas. Det var en långsiktig vision för att förbättra levnadsvillkoren i stadsdelarna kring Järvafältet.

Svenska Bostäder har hittills renoverat och bytt stammar i omkring hälften av sina drygt 5 000 lägenheter i miljonprogramsområdena på Järvafältet till en kostnad av omkring 100 miljoner kronor.

Totalt kommer ombyggnaden av hela Järvafältet att kosta drygt 5 miljarder kronor. Den totala investeringskostnaden för renovering av ett av husen på Trondheimsgatan 28 uppgår till 55 miljoner kronor, vilket innebär 22 000 kronor per kvadratmeter.

– Svenska Bostäder gör renovering på riktigt och halverar energianvändningen. De tänker långsiktigt, vilket tyvärr inte alla allmännyttiga bolag har ekonomi för, säger Magnus Everitt, expert på installationsteknik, energi och hållbarhet på Installatörsföretagen.

Vi tar oss ner i källaren till ett av loftgångshusen i Husby. Där jobbar VVS-montörer från Rörfixaren för fullt med att riva ut de gamla gjutjärnsrören och installera nya PP-rör.

– En del rör för dagvattnet har varit bra. De hade man egentligen kunnat behålla, menar Robert Jonsson.

Han och de andra VVS-montörerna har arbetat med stambytet sen årsskiftet och räknar med att de får hålla på till och med våren 2019 innan arbetet är helt klart.

Nere i källaren till ett av husen arbetar Rörfixarens VVS-montörer Kenneth Jonsson, Thomas Johansson, Pontus Axelsson, Michael Rönnkvist (lagbas) och Robert Jonsson.
Kilometervis av gjutjärnsrör ska demonteras och bäras ut till någon av återvinningscontainrarna utanför huset. De ersätts med nya rör som dämpar spolljuden.

Vad tycker ni om relining?
– Skit, säger Robert Jonsson och de andra håller med. Relining i stammar är meningslöst, exempelvis är den gamla fuktspärren kvar. Det handlar om att lappa och laga och sen måste allt ändå bytas ut efter ett tag, menar de.

En av utmaningarna är att få boende i anslutande spillvattensystem att inte spola när rören ska bytas ut. VVS-montörerna från Rörfixaren väntar på slamsugarbilen som ska assistera vid rörbytet.

– Det är alltid någon som spolar, trots att de fått information om att inte göra det, och då kan det spruta rejält om inte slamsugaren är med, konstaterar Kenneth Jonsson.

Det finns mindre VS-aktörer som resonerar på ett annat sätt och omfamnat relining. Erlandssonägda Opal VVS i Stockholm startade i våras en reliningavdelning efter att ha sett en stor efterfrågan.

– Vi ser lite stramare tider fram­över även om det kanske inte blir en lågkonjunktur och då är relining ett bra komplement till VVS. Blir reliningverksamheten stor så knoppar vi av den och lägger den i ett separat bolag, säger Andreas Lavrell, koncernchef för Nytorp Energy Group där Opal VVS ingår, tillsammans med systerföretaget Nytorps Rör.

– Tidigare har vi köpt in reliningtjänsterna, men med tanke på affärsmöjligheterna har vi valt att ha den inhouse så att vi har kontroll. Det tror jag är en fördel för våra beställare också.
Exempel finns även på det omvända, reliningföretag som erbjuder VS-installation.

Reliningbolaget Vanovo köpte nyligen Stockholmsföretaget Wasa Rör T Mickelsson för att kunna erbjuda en helhetslösning med både rörinstallation och relining.

– Vi har fått mycket förfrågningar om relininguppdrag i Stockholm och en stor del kommer från rörläggarfirmor. Då såg vi en kombinationslösning, att vi både kunde ta rörinstallationen och reliningen i samma organisation. På så vis kan vi skapa ett starkt varumärke där vi gör jobb tillsammans. Samtidigt slipper vi påslagen som blir när en extern aktör tas in som underentreprenör, säger Vanovos vd och delägare Kristoffer Svanung.

Relining delas in i två huvud­metoder: Foder och beläggning.

– Infodringsdelens andel av totalmarknaden ökar och utgör i dag ungefär 80 procent. Nästan alla större aktörer jobbar i dag med foder på ett eller annat sätt. De som tidigare arbetat med enbart beläggning erbjuder nu även infodring. Det har skett en naturlig utveckling utifrån kundkraven, säger Peter Halling.

Han bedömer att reliningbranschen tar marknadsandelar på renoveringsmarknaden och tror att den kommer att fortsätta göra det.

– För totalt sett ökar inte renoveringsmarknaden mycket. Det är en rejäl kaka, men någorlunda konstant år från år, säger han.

– Samtidigt gör det att renoveringsskulderna ökar varje år. Det finns inte tillräckligt med pengar och folk för att ta hand om det växande renoveringsberget. Det är därför som det är viktigt att titta på alternativtekniker, oavsett om det handlar om relining eller något annat.

* * * * *

Fakta/Relining

Är ett samlingsbegrepp för en rad olika metoder att renovera rör och ledningar. De gamla rören rensas från sediment och rost och eventuella skador åtgärdas. Där­efter beläggs de invändigt så att ett nytt plaströr bildas inuti det gamla röret. I stället för att byta ut de gamla och ibland trasiga rören lagar man dem, vilket förlänger livslängden. Med metoden infodring med flexibla foderrör tillverkas ett nytt rör på plats i det befintliga. Den andra reliningmetoden är invändig beläggning med epoxi eller polyester. De befintliga rören förnyas då genom att de beläggs med ett tätande skikt.

* * * * *

Peter Halling efterlyser större kundfokus och mindre revirtänkande inom bygg- och installationsbranschen. Han vänder sig mot resonemanget att man bör renovera så mycket som möjligt i fastigheterna ”när man ändå håller på”.

– Det är perfekt för en byggare som då kan optimera sin logistik. Men är det samhällsekonomiskt rätt att göra på det viset? Det innebär att vi byter ut många tekniska installationer som kanske har flera decennier kvar av sin tekniska livslängd. Vad kostar det att riva ut saker som fortfarande fungerar?

En bättre strategi skulle enligt Peter Halling vara att göra renoveringarna stegvis, på samma sätt som en del bostadsrättsföreningar gör.

– Först bestämmer fastighetsägaren vilka renoveringar som är nödvändiga för tillfället och undersöker sedan vilka metoder som finns för det. Sedan levererar varje entreprenör den del den är bäst på, precis som det fungerar på en traditionell byggmarknad.

Jan Tornheim, ordförande för bostadsrättsföreningen Vita Höja i Malmö sedan 1975, är nöjd med genomförandet av reliningprojektet i föreningen.

– Det har varit väldigt lite klagomål från de boende. Under årsmötet i april var det inte en enda fråga om projektet. Det är ett tecken på att det fungerat bra. Hantverkarna från Repipe har varit sociala och trevliga mot de äldre. Det betyder också mycket, säger han.

Enligt Riksbyggens krav ska det finnas dusch- och toalettbodar på gårdarna och tillfälliga torrtoaletter i varje lägenhet. På varje våningsplan ska det finnas provisoriskt vatten och avlopp för de tillfällen då det är avstängt i lägenheterna.

Tvättstugorna stängs inte under reliningarbetena – de kan användas tack vare en provisorisk lösning där avloppsvattnet därifrån pumpas vidare.

– Alla hyresgäster bor kvar och med minsta möjliga störning för de boende och under en begränsad tid. De ska kunna gå på toaletten hemma under tiden och kunna ha närhet till vatten genom provisoriet, även om avloppet inte är i drift, säger Jimmy Hildinggren, produktionschef på Repipe och fortsätter:

– Vi planerar aldrig för mer än tio arbetsdagar jämfört med 5–7 veckor vid ett stambyte, men då går det inte att bo kvar i lägenheten.

Han och Rolf Ekstrand lyfter fram betydelsen av informationen till de boende i samband med projekten.

– I Vita Höja har vi först haft en stor information till alla boende med allmän information om projektet. Inför starten i varje trapphus har vi samlat dem som bor där och haft en speciell information, berättar Rolf Ekstrand.

Under projektet utför reliningföretaget egenkontroll av arbetena, men Riksbyggen gör också en efterkontroll.

– Vi filmar allt i samband med slutbesiktningen av respektive hus. Ibland hittar vi något som behöver rättas till. Sedan filmar vi igen och ser att allt är okej, säger Rolf Ekstrand.

Vilka nackdelar med relining ser du i dag?
– Det skulle vara golvbrunnarna, som ju byts ut när man renoverar badrummen. För dem som inte har renoverat sina badrum relinas golvbrunnen. När badrummen senare renoveras är det avtalat att reliningföretaget kommer tillbaka och säkerställer att anslutningen mellan golvbrunnen och tätskiktet blir tät, säger Rolf Ekstrand.

Enligt de ombyggnadsenkäter som Svenska Bostäder låtit göra är de flesta hyresgäster nöjda med resultatet.

Men hyresgästen Motaleb Harighi, 83 år, som försöker ta sig fram med rullatorn på gården, är allt annat än nöjd. Förutom att han fått en hyreshöjning, är kvaliteteten på de nya installationerna bristande, tycker han.

Vi åker upp med en talande hiss till hans lägenhet på fjärde våningen i ett av loftgångshusen och Motaleb Harighi visar duschstången som gick sönder nästan direkt efter återflytten till den nyrenoverade och stambytta lägenheten.

– Den gamla modellen var mycket bättre, säger han och tillägger att hans hyra höjts med över tusen kronor i månaden, trots att standarden – enligt hans mening – sänkts.

Den totala investeringskostnaden för renovering av huset där Motaleb Harigih bor uppgår till 55 miljoner kronor eller 22 000 kronor per kvadratmeter.

Hyran ökade efter ombyggnaden från 803 kronor per kvadratmeter till 1 230 kronor.

Hur gick det då med Svenska Bostäders mål för minskad energianvändning i Husby? Detta var ju ett mål med den omfattande renoveringen av husen på Trondheimsgatan.
Jo, den totala energianvändningen (inklusive hushållsel) minskade från 234 till 143 kWh/kvadratmeter och år.