”Modulbadrummen kommer inte få vattenskador”

Badrumsmoduler och en ny strategi i entreprenaden. Det ger hög kvalitet och lång livslängd när de 50-åriga hyreshusen i förorten renoveras.

Bostadsområdet med 212 lägenheter på Ängholmsgränd ligger i den södra Stockholmsförorten Vårberg. Det är Einar Mattssons hittills största rot-projekt som snart är över. Det har tagit 2,5 år, med projektering inräknat över tre år.

Området är byggt 1968 och erfarenheter från tidigare projekt, med fastigheter från samma byggnadsepok, visade på mängder av fuktskador i badrummen. Det fanns också problem att torka upp byggnadsdelarna vid fuktig väderlek. Av de alternativa metoderna valde Einar Mattsson badrumsmoduler.

– Vi hittade ventilerade badrumsmoduler där det inte är lika viktigt med uttorkningen. De ventileras även när badrummet är klart. En annan poäng är de dubbla bottnarna. Skulle det gå hål och börja läcka i en vägg så rinner det på utsidan av väggen ner i tråget, säger Björn Schenholm, byggherreombud och affärsutvecklare på Einar Mattsson.

Samtidigt skulle metoden vara rationell, det skulle bara ta fem arbetsdagar att renovera ett badrum. Så blev det tyvärr inte.

Inför första etappen hade leverantören ändrat utförande och när produktionen väl var igång gick det inte att stoppa. Det största problemet var att modulerna tog för stor plats och badrummen blev mindre än det var tänkt. Inför den andra etappen bytte Einar Mattsson således utförande.

– Vi konstaterade att metoden är alldeles ypperlig i prefabhus, det vill säga hus från 1970-talet som har färdiga element med exakta mått. Det här området är platsbyggt med för många variationer för att det ska fungera rationellt. Tekniskt sett finns det däremot inga tveksamheter, säger Björn Schenholm.

Tilluftskanaler på gamla fasaden halverade energianvändning

Beslutet att renovera området grundades på oron för vattenskador, att ytskikten i badrummen var gamla och att spillvattensystemet av gjutjärn var sönderrostat. Under de senaste tio åren hade omkring 50 badrum reparerats efter vattenskador.

Inför renoveringen räknade Einar Mattson med att hitta 30 vattenskador i området. Överraskande nog hade Ängholmsgränd bara två fuktskador på grund av badrummen. Det hade funnits indikationer på skador, men de kom från värmesystemet.

– I de lufthängande ledningarna, till exempel i källargångar, var det hål. Tätskikten var slut men badrummen hade använts försiktigt så det hade inte blivit några skador. Den fukt som fanns försvann när vi rev. Vi trodde att det skulle finnas skador kring gamla golvbrunnar av gjutjärn. Där var det förhöjda fuktvärden, men inga skador.

Björn Schenholm framhåller de gamla byggmetoderna som en orsak till att det var få skador och lyfter fram badkaren som en annan.

– Duschen sprider mycket mer vatten i badrummet än badkar. Badkaren har faktiskt hållit undan fuktskador, under förutsättning att det fanns matta bakom. Oftast fanns det tjärpapp innanför bruket. Den svaga punkten har alltid varit golvbrunnarna, och det är de fortfarande, säger Björn Schenholm, som påpekar att dusch är att föredra ur miljö- och energisynpunkt.

Nu har allt i badrummen bytts. Tappvattenledningarna av alu-PEX har placerats i nya lägen, bland annat i innertaket i hallarna.

– Skulle det börja läcka så syns det direkt. Det finns inga fogar mer än i undertaken i badrummen och i köken, säger Björn Schenholm.

”De nya badrummen kommer att hålla 25 år, förmodligen längre.”
Björn Schenholm

Stambyte eller relining?

Badrummens kassettak gör det enkelt att komma åt ledningarna i framtiden om det skulle behövas.

– De nya badrummen kommer att hålla 25 år, förmodligen längre. Modulbadrummen kommer nog aldrig att få vattenskador. Om det skulle bli någonting fångar tråget under upp det. Fukt är heller inget problem eftersom de är ventilerade, säger Björn Schenholm.

Men han har ändå några frågeställningar kring konstruktionen.

– Kommer vi att upptäcka om det blir ett fel? Det kan läcka men samtidigt torkar det upp. Är det ett problem? Jag tror inte det, det blir inget mögel och fukten leder inte vidare någonstans, säger Björn Schenholm, och jämför med att det hamnar vatten på badrumsgolvet utan att det orsakar någon skada.

Renoveringen medför också tillgänglighetsanpassning, med viss kritik från några boende som tycker att det är slöseri med utrymme.

– Vi anser oss tvingade att göra det enligt reglerna. Alla utrymmen som kan tillgänglighetsanpassas har åtgärdats. Vi har breddat dörrarna där det varit möjligt men i tre badrum har vi inte lyckats eftersom väggarna är bärande. Inne i badrummen är det anpassat för smala rullstolar, säger Björn Schenholm.

I rot-projektet har Einar Mattsson haft hjälp av några av dem som var med och byggde området 1968. Då var de i 20-årsåldern.

– Fyra av dem har vi haft med nu och de har ovärderlig kunskap utifrån underhållsbiten. De hade själva inga förväntningar på att det inte skulle finnas vattenskador med tanke på hur lång tid som gått, säger Björn Schenholm.

Tekniska lösningar i all ära, det finns annat som påverkar resultatet, förklarar Björn Schenholm. För ett lyckat projekt krävs att alla inblandade drar åt samma håll. Han menar att grunden för samverkan är riskminimering för alla inblandade.

Einar Mattson har haft aktiviteter och olika samverkansgrupper för projektet på Ängholmsgränd, installationsentreprenörerna har deltagit i en. Resultatet är lyckat:

– Ju bättre man känner varandra desto längre kan man gå – i personlig utveckling och i förståelse om att det är på riktigt. Då kan man slappna av, inte tänka ÄTA utan tänka projekt. Det lönar sig för alla; vi har inte haft ett enda byggstopp under den här perioden, säger Björn Schenholm.

Dessutom har det varit viktigt att behålla så stor del som möjligt av personalstyrkan, även hos underentreprenörer. Björn Schenholm framhåller att de yrkesarbetande ska få uppmärksamhet och deras arbetsinsats inte får negligeras.

Enkelt system fixar ventilation i gamla hus

– Kan vi minska personalomsättningen från 15 till under 5 procent så blir det en effektivitetshöjning. Människorna har lärt sig att jobba ihop, det normala gnisslet försvinner.

Det ska också bygga förtroende för Einar Mattsson som beställare. Det ska inte råda några tvivel om ansvar och betalning för det utförda arbetet.

– Vi har varit väldigt tydliga, det är kvaliteten som gäller: Tänk 50 år! Tar det en timme till – ta den – men flagga det så vi kan ta hänsyn till det ekonomiskt och i tidplanen. Vår syn är att alla människor vill göra så bra jobb som möjligt och vara stolta när de går hem.

Det handlar om tid, pengar och kvalitet.

– Vi har inte släppt på kvaliteten, då får det hellre ta lite längre tid. Vi har också en budget att följa men jag anser att vi har producerat ungefär 20 procent mer för samma pengar. Det är högre kvalitet, fler topprenoverade lägenheter och 20 extra lägenheter som inte ingick i projektet. Dessutom har vi förberett 1 000 kvadratmeter lokaler.

Rot-projektet har naturligtvis inneburit upprustning på andra sätt. En av de stora förbättringarna är att varje hus har fått egen fjärrvärmecentral. Det medför bland annat mindre VVC-system och inga energiförluster i markkulvertar.

Tillsammans med ny FTX-ventilation kommer energianvändningen att halveras. Husen hade gott om frånluftskanaler som efter relining har använts för tilluft. Dessutom har radonhalten kraftigt reducerats genom sanering. Husen har väggar av blåbetong, men den dominerande radonkällan är marken. I en av de mest utsatta lokalerna har radonhalten sänkts från 600 Bq/m³ till 79 och den kommer att elimineras med den nya ventilationen, enligt Björn Schenholm.

Utöver detta är taken bytta och balkongerna har fått nya räcken.

Inför renoveringen fick Einar Mattson fullt medgivande från de boende. Hyreshöjningen blev i genomsnitt närmare 30 procent.

De boende har kunnat välja på tre utrustningsnivåer i renoveringen. Dessutom har Einar Mattsson byggt en fjärde nivå. I lägsta nivån, ”Maximalt frånval”, får köket ny blandare, men renoveras inte i övrigt. Det innebär också enklare renoverat badrum med duschdraperi och ingen handdukstork.

Nivå två innebär högre standard i badrummet men inte köksrenovering. Den tredje nivån betyder nytt kök och topprenoverat badrum.

Den fjärde nivån med ännu högre standard har endast utförts i tomma lägenheter. De lägenheterna har också fått högre hyrespåslag.

– Intressant är att nästan 30 hyresgäster har valt att flytta till den högsta standarden – trots att det är ganska dyra lägenheter, säger Björn Schenholm.