Renovering utan ”extra allt” – men med pressade kostnader

På tio år ska 8 000 miljonprogramslägenheter i Botkyrka renoveras. Lösningen är hårdprioritering bland åtgärder och att inte riva mer än nödvändigt.

Några steg från T-baneuppgången i Fittja, söder om Stockholm, har en av Sveriges största renoveringar av miljonprogramshus börjat ta fart. Gröna gräsbäddar, prunkande blomlådor och klängande vildvin gör gårdarna och entréerna på Krögarvägen trivsamma. Snart ska de 11 våningar höga punkthusen, med runt 70 lägenheter i varje, även få ökad trivsel invändigt.

I ett pågående stambyte kommer 1 489 lägenheter i Botkyrka att få nya badrum och elinstallationer. Det är bara ett av flera parallella projekt. Till skillnad från många andra fastighetsägare har Botkyrkabyggen nämligen valt att åtgärda en sak i taget. Det blir ingen total utblåsning av lägenheter och uppgradering med ”extra allt”. Hållbarhet ur alla aspekter är i stället ledstjärnan – såväl socialt som miljömässigt och ekonomiskt.

– Vi försöker balansera fastigheternas behov med de möjligheter som våra hyresgäster har. Ett vanligt förhållningssätt är att främst utgå från fastighetens behov. Men vi ska renovera 8 000 lägenheter på väldigt kort tid och då vill vi inte byta ut våra hyresgäster, säger Chris Österlund, vd för Botkyrkabyggen.

En viktig parameter är hyran. I det första huset som renoverats på Krögarvägen 2 har hyresgäster reagerat på att hyran höjts för mycket på en gång, med 1 000 kronor i månaden.

Även andra lärdomar dras från det första huset när renoveringen nu fortsätter, berättar Conny Cederlid, samordnande projektledare för renoveringsprojekten. Han visar ett nyrenoverat badrum i en tvåa på Krögarvägen 10, som byggdes 1973.

– Till skillnad från pilotprojektet i nr 2 sätter vi inte in någon rum-i-rum-lösning här. Det är onödigt eftersom vi ändå river ut allt. Fördelen blir att vi inte tappar något utrymme, säger Conny Cederlid.

I de nya badrummen dras alla vattenrör genom en kaklad våtrumskassett, som löper från golv till tak bakom den vägghängda toaletten. Avloppsrören från dusch och tvättställ går ner till en så kallad ”groda” ovanför innertaket i lägenheten under. De gamla rören pluggas igen och alla nya installationer är standard-produkter.

– Vi kan aldrig leda teknikutvecklingen, det blir för dyrt och vore inte ansvarsfullt, men vi ska följa utvecklingen. Det är mycket intressant på gång, som vi bland annat ser genom vårt nya engagemang i Sustainable Innovation, säger Chris Österlund.

På badrumsväggen sitter en eldosa, förberedd för installation av tvättmaskin om så önskas. De nya dörröppningarna är bredare än tidigare, och har rampliknande trätrösklar, för ökad tillgänglighet. I hallen skymtar en ny elcentral med jordfelsbrytare.

Endast renovering av badrum och el samt byte av köksblandare ingår i bas­paketet för det här huset. Om en hyresgäst vill renovera mer blir det tillval som kostar extra. Det kan handla om byte av köksluckor, spis, målning eller nya golvmattor.

– Vi har väldigt bra köksstommar, med skåp byggda av kärnvirke, så att byta ut dem vore på gränsen till helgerån. Överhuvudtaget finns mycket bra material i de här husen – marmor i trapphusen, porfyr i fasaderna, med mera. Då finns ingen anledning att slita ut allt och höja hyran kraftigt, säger Chris Österlund.

Det finns experter som förespråkar byte av ventilation när miljonprogramshus renoveras. Undersökningar har visat att installation av FTX-aggregat minskar energianvändningen rejält i den här typen av hus. Botkyrkabyggen har dock valt en annan prioritering för husen i Fittja.

– I stället använder vi den gamla ventilationen, kompletterad med värme­pumpsystem. Vi kollar så att det inte finns läckage i kanaler och att huvarna på taket är täta. Om någon kanal är otät så relinar vi den. I lägenheterna byter vi don om det behövs, säger Conny Cederlid.

Installationen av värmepumpar för några år sedan har lett till minskad energiåtgång för uppvärmning – med 3,1 procent (4 135 MWh). Samtidigt har elanvändningen ökat med 7,4 procent (1 140 MWh). Detta kompenseras bland annat av en egen vindkraftpark i Rättvik som under 2017 bidrog med 5 890 MWh (3,6 kWh/kvm).

Att minska energianvändningen i husen i Fittja är inte huvudfokus just nu. Det blir ingen tilläggsisolering av fasader eller liknande stora åtgärder. Dock byts en hel del fönster, eftersom de varit dåliga en längre tid på grund av konstruktionsfel.

I den renoverade tvåan är vardagsrummets stora fönster nya. Två tjocka glas i en kassett och en tredje ruta utanpå minskar både buller och värmeläckage. De ursprungliga vädringsluckorna på sidorna är kvar, fast uppfräschade.

– Bara genom att byta fönstren får vi en rejäl uppgradering, eftersom standarden utvecklats så kraftigt på senare tid, säger Chris Österlund.

Ett nyligen genomfört byte till 12 000 LED-lampor vid gång- och cykelvägar, lekplatser, i trapphus, garage, tvättstugor och källare, minskar energi­åtgången för belysning rejält. Detta gör att Botkyrkabyggen sparar tre gigawattimmar per år, motsvarande cirka 4,5 miljoner kronor.

Ett skäl till att energirenovering inte är huvudfokus i Fittja är att husen redan från början hade förhållandevis god energiprestanda. För fastighetsbeståndet generellt pågår dock arbete med att minska energianvändningen.

Mellan 2007 och 2016 sänkte Botkyrkabyggen, inom ramen för Sabos Skåneinitiativ, energiåtgången för värme, varmvatten och el med 20 procent. Målet är nu att minskningen ska bli 30 procent till år 2020 (jämfört med 2007). Under 2017 var genomsnittliga energianvändningen per kvadratmeter i hela fastighetsbeståndet cirka 130 kWh.

I andra bostadsområden pågår projekt för modernisering av styr- och reglerutrustning, byte till frånluftsaggregat med frånluftsvärmepump, byte av radiatorventiler och uppgradering av torkteknik i tvättstugor. Planeringsarbetet för IMD (individuell mätning och debitering) har också dragit igång. En förhoppning är att kunna sänka vattenanvändningen ytterligare. I Fittja minskade den med 2,9 procent förra året.

Från fönstren i trapphuskorridoren på plan 11 är utsikten hänförande. På huset bredvid skymtar en mysfåtölj inne i taklägenheten, numera kallad penthouse. Närmare marken har hantverkarnas byggnadsställning börjat ta form, med plan för förberedelsearbete. På så vis slipper murare och snickare åka hiss upp och ner till källaren, vilket sparar mycket tid.

Renoveringen måste genomföras effektivt, eftersom de boende är kvar hela tiden. Elbytet tar vanligtvis tre dagar och genomförs lägenhet för lägenhet. Stambytet tar längre tid – cirka sex veckor. Under tiden får de kvarboende duscha och gå på toaletten i byggbodar som ställts upp på gården.

Projektsamordnaren Peter Persson ser till att allt löper på smidigt. En förutsättning för att tidsplanen ska hållas är att de boende släpper in hantverkarna i lägenheten. Upprepade informationsinsatser och en omfattande medgivandeprocess är nödvändiga förberedelser. Diplomati kan också behövas.

– Det kan bli kulturkrockar. Alldeles nyss hade vi en situation där jag fick gå in och medla mellan en boende och en hantverkare. Hyresgästen skämtade på ett sätt som hantverkaren uppfattade som hotfullt, säger Peter Persson.

Under ett renoveringsprojekt i en annan stadsdel gick ett hyresgästärende vidare till hyresnämnden. Det försenade starten av hela projektet. För att slippa liknande situationer påbörjas medgivandeprocessen i mycket god tid.

– Det är viktigt att allt flyter på bra. Då får vi gott rykte och alla vill att vi snart kommer hem till dem. Det behövs. Många lägenheter är kvar och vi vill få upp tempot i renoveringen, säger Peter Persson.

Fakta/Renovering i stor skala

Moderniseringen av miljonprogramshus i Botkyrka, söder om Stockholm, är ett av Sveriges största renoveringsprojekt. Drygt 8 000 lägenheter ska renoveras mellan 2016 och 2026.

Fastighetsägaren Botkyrkabyggen har valt att ta sig an uppgiften på ett delvis annorlunda vis än andra miljonprogramsägare. Metoden går ut på att bara renovera det som verkligen behövs. Det kan vara stambyte i några hus och byte av ventilation i andra.

Projektet kallat ”Fittja Peoples Palace” tilldelades Sabos stora renoveringspris 2017. Priset delades med Hyltebostäder.

I Fittja ska 1 489 lägenheter renoveras, med fokus på stambyten.

Byggentreprenör: NCC.

Rörentreprenör: Sandbäckens.

Elentreprenör: Caverion El.